Bauvorhaben im Kleingarten
Neu-, Zu- und Umbauten im Kleingärtengebiet bedürfen einer Bewilligung durch die Baubehörde. In Wien ist das die Baupolizei.
Zuständig sind die Kleingartenreferate der Bauinspektionen in den Gebietsgruppen. Für Änderungen im Gebäude oder an den Fenstern
und Türen, sowie für Einfriedungen, Stützmauern, Wasserbecken, Rankhilfen und dergleichen benötigst Du keine Baubewilligung.
Erkundige dich allenfalls im Kleingartenreferat in der Bauinspektion der zuständigen Gebietsgruppe. Du findest aber auch alle Informationen,
Rechtsvorschriften, Formulare und Kontaktdaten im Internet unter
bauen.wien.at.
Planen
Bei den Flächenwidmungen
- Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet Ekl
- Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen Eklw
gelangt das Wiener Kleingartengesetz 1996 - WKlG 1996 zur Anwendung. Im Folgenden werden die wichtigsten Bestimmungen
für unsere Anlagen zusamme2ngefasst:
Zulässige Bauführungen (Gebäudetypen in Abhängigkeit von der Widmung)
- In Ekl dürfen ausschließlich Kleingartenhäuser und Nebengebäude errichtet werden.
- In Eklw dürfen Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Nebengebäude errichtet werden.
- Kleingartenhaus in Ekl oder Eklw: max. 160 m³ oberirdischer umbauter Raum, max. 5 m Höhe (oberster Punkt des Daches)
über dem verglichenen anschließenden Gelände; in Ekl zudem max. 35 m² bebaute Fläche bzw. 25 % der Kleingartenfläche.
- Kleingartenwohnhaus (ausschließlich in Eklw): max. 265 m³ oberirdischer umbauter Raum, max. 5,5 m Höhe über dem
verglichenen anschließenden Gelände; max. 50 m² bebaute Fläche bzw. 25 % der Kleingartenfläche.
- Nebengebäude: max. 5 m² bebaute Fläche je Nebengebäude, max. 3 m hoch; Nebengebäude sind in die bebaute Fläche einzurechnen.
- Nebengebäude zum Einstellen v. Fahrrädern, Gartengeräten u. dgl.: max. 5 m² bebaute Fläche, max. 2,2 m hoch, freistehend, fensterlos; ein derartiges Nebengebäude ist nicht in die maximal bebaubare Fläche einzurechnen.
Es ist jedoch zu beachten, dass diese Maximalwerte im Einzelfall durch Bestimmungen des Bebauungsplanes beschränkt sind!
Weitere Bestimmungen für Kleingarten(wohn)häuser
- Terrassen: max. ⅔ der bebauten Fläche des Kleingarten(wohn)hauses (Bsp.: 33,33 m² bei einem 50 m² Kleingartenwohnhaus)
- Terrassenüberdachungen: max. ¼ der bebauten Fläche des Kleingarten(wohn)hauses (Bsp.: 12,50 m² bei einem 50 m² Kleingartenwohnhaus). Die Terrassenüberdachung darf höchstens bis zum halben Umfang des Daches mit Wänden geschlossen werden.
- Keller: unter dem Kleingarten(wohn)haus und unter der Terrasse (Bsp.: 83,33 m² bei einem 50 m² Kleingartenwohnhaus); Keller unter der Terrasse müssen grundsätzlich unterirdisch sein. Nur aufgrund örtlicher Geländeverhältnisse (Hanglage) kann der Keller unter der Terrasse teilweise aus dem Gelände herausragen.
- Kellerabgänge: bis zu einer Breite von höchstens 1,20 m (Bruttobreite), sie können überdacht werden und zählen nicht zur verbauten Fläche, sofern die Überdachung eine Breite von 1,20 m sowie eine Fläche von 7 m², nicht überschreitet. Der überdachte Bereich darf höchstens bis zum halben Umfang des Daches mit Wänden geschlossen werden.
- Lichtschächte: in der Größe der unmittelbar vorhandenen Fensteröffnungen und höchstens 1,0m (Bruttobreite), vor die Kellerwand ragend.
- Balkon: nur an einer Front, max. 1,20 m auskragend
- Vordächer, Dachvorsprünge: max. 70 cm
- Hocheffiziente alternative Systeme: Wärmepumpen müssen zur Anwendung gelangen
- Raumhöhen, Gangbreiten, Stufenmaße, Türgrößen: von jeder Regelung ausgenommen
- Wärmeschutz: bei Kleingartenwohnhäusern sind die Bestimmungen der BO (bzw. der OIB-RL 6 einzuhalten » Nachweis durch Energieausweis. Die Wand- und Deckenaufbauten sind samt U-Werten in den Plänen darzustellen.
- Schallschutz: bei Kleingartenwohnhäusern sind die Bestimmungen der BO (bzw. der OIB-RL 5) einzuhalten » Nachweis am Plan zu erbringen (Außenlärmpegel, Soll und Ist R-Werte von Dach, Außenwände, Fenster und Außentüren)
- Brandschutz: keine besonderen Anforderungen, mit Ausnahme:
- Außenwand an der Grundgrenze (ohne Öffnungen, feuerhemmend REI 30)
- Dachdeckung flugfeuerbeständig BROOF t1
- Fotovoltaikanlage: erforderlich, wenn 150m² konditionierte Bruttogrundfläche überschritten wird
Bestimmungen über Abstände zu Grundgrenzen
Sofern der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt, sind folgende Abstände einzuhalten:
- zu Nachbargrenzen
- ein Abstand von mindestens 2 m
- mit Zustimmung des Nachbarn: Anbauen an eine Grundgrenze in voller Höhe
- ohne Zustimmung des Nachbarn: Anbauen an eine Grundgrenze bis zu einer maximalen Höhe von 3 m
Sonderregelung für Kleingärten, die weniger als 10 m breit sind: Es darf auch ohne Zustimmung des Nachbarn entweder direkt an
eine Grundgrenze angebaut werden, oder es ist ein Abstand von mindestens 1 m einzuhalten.
Jedenfalls darf aber nur an eine Grundgrenze angebaut werden
- zu öffentlichen Verkehrsflächen: 2 m
- zu Aufschließungswegen
- befahrbarer Weg: 3,5 m von der Achse (Mitte) des Weges, mindestens aber 1 m
- nicht befahrbar: 2,5 m von der Achse (Mitte) des Weges, mindestens aber 1 m
Bestimmungen zur Gartengestaltung
- Mindestens ⅔ des Kleingartens sind gärtnerisch zu gestalten, ⅓ des Kleingartens darf nicht versiegelt werden und muss als bepflanzte, wasseraufnahmefähige Grünfläche mit direktem Bodenanschluss ausgestaltet sein und erhalten werden
- Wasserbecken: max. 25 m²
- Wege, Stützmauern, Lichtschächte: nur im unbedingt notwendigen Ausmaß
- Geländeveränderungen: nur im unbedingt notwendigen Ausmaß möglich (Anschüttungen ≤ Abgrabungen). Der Keller unter der Terrasse darf nicht durch eine Geländeabsenkung „oberirdisch“ werden, es sind aber Lichtschächte und ein Kellerabgang zulässig.
- Nebeneinfriedungen (innerhalb einer Kleingartenanlage) dürfen max. 1,5 m hoch sein
- Haupteinfriedungen (Außeneinfriedungen) dürfen max. 2,00 m (mit Spanndraht 2,10 m) hoch sein
Hinweise
- Achten Sie besonders darauf, dass das Gebäude in der richtigen Höhenlage errichtet wird (Aushub und Kellersohle ausreichend tief). Wird der Keller nicht ausreichend tief errichtet, müssen Sie mit empfindlichen Strafen und einem Abbruchauftrag rechnen!
- Für die Errichtung und den Betrieb einer Fotovoltaikanlage ist im Sinne des § 11 Abs. 1 des Wiener Elektrizitätswirtschaftsgesetzes 2005 eine Anzeige (bis 50 kW), ein vereinfachtes Verfahren (mehr als 50 kW) bzw. eine Genehmigung (mehr als 100 kW) erforderlich. Das entsprechende behördliche Verfahren wird durch die MA 64 durchgeführt.
Einreichung
Die Einreichung erfolgt bei der zuständigen Gebietsgruppe der Baupolizei. Es sind folgende Unterlagen vorzulegen:
Bauansuchen
Baulichkeiten auf städtischen Liegenschaften
Bei städtischen Kleingärten ist vor der Einreichung bei der Baupolizei der Antrag beim Immobilienmanagement der Stadt Wien einzubringen. In diesem Falle liegen entsprechende Formulare bei der grundverwaltenden Dienststelle des Magistrates, Stadt Wien - Immobilienmanagement, Wien 8, Lerchenfelder Straße 4, 5. Stock (Sprechstunden: Dienstag und Donnerstag von 8.00 bis 12.00 Uhr) und beim Zentralverband der Kleingärtner und Siedler Österreichs, Wien 2, Simon-Wiesenthal-Gasse 2, (Sprechstunden Montag und Mittwoch, 9.00 - 11.30 und 13.30 - 17.00 Uhr Uhr) für Sie bereit. Das Formular kann auch über Internet bauen.wien.at abgerufen werden. Weiters muss der Nutzungstitel durch Vorlage einer Bestätigung des Generalpächters (Zentralverband) beim Immobilienmanagement nachgewiesen werden.
Zustimmung Grundeigentümer
Es ist die Zustimmung des Eigentümers (aller Miteigentümer) vorzulegen, wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentümer oder nur Miteigentümer des Kleingartens ist.
Baupläne
Baupläne sind in zweifacher Ausfertigung; von einem/r nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften hiezu
Berechtigten zu verfassen und von diesem/r zu unterfertigen.
Bei städtischen Liegenschaften sind die Pläne dem Immobilienmanagement der Stadt Wien als Grundeigentümerin in dreifacher Ausfertigung vorzulegen.
Die Baupläne haben folgende Angaben zu enthalten:
- die Lage und Größe des Kleingartens innerhalb des Widmungsgebietes; ferner die Lage der benachbarten Liegenschaften, deren Einlagezahlen und die Namen und Anschriften der Eigentümer/innen
- die Lage und Größe des Gebäudes unter Angabe der Abmessungen und der Abstände zu den Kleingartengrenzen sowie der Nebengebäude, der Dachvorsprünge, der Balkone, der überdachten Kellerabgänge und der anderen baulichen Anlagen, die der bebauten Fläche des Kleingartens zugerechnet werden
- den Nachweis der Einhaltung des zulässigen obersten Abschlusses des Gebäudes über dem verglichenen Gelände und der zulässigen Gesamtkubatur unter Darstellung der Gebäudehöhen im Wege der Fassadenabwicklung und der Dachform sowie der Höhenlage des anschließenden Geländes einschließlich allfälliger Geländeveränderungen (Anschüttung ≤ Abgrabung)
- die Angabe über die Art der Beseitigung der Abwässer
- Bei Kleingartenwohnhäusern einen Nachweis über den Wärme- und Schallschutz (die Wand-, Dach- und Deckenaufbauten sind mit den entsprechenden bauphysikalischen Kennwerten in den Plänen einzutragen)
- Den Nachweis über das Ausmaß der gärtnerisch auszugestaltende und der unversiegelten Fläche (z.B. in Form einer Tabelle mit Auflistung der Flächensummen)
- Die Leistung (kWp) der aufgrund der Bauordnung für Wien verpflichtend zu errichtenden Fotovoltaikanlagen
Nachweise
Bei Neu-, Zu- und Umbauten von Kleingartenwohnhäusern ist zusätzlich zu den Unterlagen über Aufforderung der Behörde jeweils im Bereich Online Formulare „Bauphysik-Übermittlung“ hochzuladen oder in elektronischer Form zu übermitteln:
- den durch einen nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften berechtigten Sachverständigen für das einschlägige Fachgebiet erbrachten Nachweis über den Wärme- und Schallschutz (Bauphysik)
- den Nachweis, dass die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit hocheffizienter alternativer Systeme berücksichtigt wird (§ 118 Abs. 3, 3a und 3e der Bauordnung für Wien);
- eine Erklärung über den sommerlichen Wärmeschutz.
- die Registrierungsbestätigung von einem gültigen Energieausweis (§ 118 Abs. 5 der Bauordnung für Wien)
Erläuterung:
- beim Neubau eines Kleingartenwohnhauses (auch bei einer nachträglichen Bewilligung)
- beim Zubau zu einem Kleingartenwohnhaus, wenn der Zubau mehr als 50m² Gesamtnutzfläche aufweist
- beim Umbau von einem Kleingartenhaus in ein Kleingartenwohnhaus
Hinweis zur richtigen Einbringung vom Energieausweis:
- Neubau
Bei Neubauten ist der Energieausweis in WUKSEA auf den neuen Gebäudepunkt (Gebäude-ID) mit dem Status „vorgesehen“ einzubringen (unter Neubau ist die Errichtung neuer Gebäude zu verstehen; ein solcher liegt auch vor, wenn nach Abtragung bestehender Bauwerke die Fundamente oder Kellermauern ganz oder teilweise wieder benützt werden).
- Zubau und Umbau
Bei Zu- oder Umbauten ist der Energieausweis in WUKSEA auf den bestehenden Gebäudepunkt mit dem Status „definitiv“ einzubringen.
WUKSEAGIS siehe: wien.gv.at/WUKSEAGIS
BAUPHYSIK siehe: wien.gv.at/Bauphysik
Nur bei der Errichtung von Kellergeschoßen
Bei der Errichtung eines Kellers sind zusätzlich eine statische Vorbemessung (in manchen Fällen ist ein Geringfügigkeitsgutachten ausreichend), ein Fundierungskonzept und ein Baugrubenumschließungskonzept erforderlich.
Hinweise zum Thema siehe: wien.gv.at/Merkblätter
Bei einem Antrag um nachträgliche Baubewilligung
Es ist ein Nachweis den Einreichunterlagen beizulegen, dass die Nachbar:innen (das sind die GrundeigentümerInnen der Nachbargrundstücke, sofern diese nicht mehr als 20 m vom Kleingarten(wohn)haus entfernt liegen) von der vorgenommenen Einreichung in Kenntnis gesetzt wurden. Ein Nachweis der tatsächlichen Kenntnisnahme könnte z.B. sein, dass der Nachbar direkt am Einreichplan oder auf einem beigelegten Schreiben unterschreibt.
Grundsätzlich müssen auch Kleingartenwohnhäuser, die nachträglich eingereicht werden, den Bestimmungen des Gesetzes (einschließlich Wärme- und Schallschutz) entsprechen.
Baubeginn
Der Bauwerber hat sich zur Ausführung aller bewilligungspflichtigen Arbeiten eines Bauführers zu bedienen, der nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften zur erwerbsmäßigen Vornahme dieser Tätigkeit berechtigt ist. Der Bauwerber hat der Behörde vor Beginn der Bauführung schriftlich einen Bauführer bekanntzugeben und nachzuweisen, dass dieser die Baupläne, die nach diesem Gesetz ausgeführt werden dürfen, zur Kenntnis genommen hat.
Nach Vorliegen der vollständigen Unterlagen bei der Baupolizei darf nach Anzeige des Baubeginns durch den Bauführer mit dem Bau begonnen werden, wobei zu beachten ist, dass bei Nichtentsprechen des vorgelegten Projektes die Baubehörde innerhalb von drei Monaten die Bauführung zu untersagen hat und der Bau einzustellen ist. Auch im Fall der Zurückziehung der Zustimmung eines/r Eigentümers/in während der 3 Monate hat die Baupolizei die Bauführung zu untersagen. Bauverhandlung findet keine statt. Bis zu drei Monate nach Baubeginn, bei einer nachträglichen Bewilligung bis zu 3 Monate nach Verständigung der NachbarInnen (siehe Pkt 5), haben die AnrainerInnen (GrundeigentümerInnen der Nachbarliegenschaften) die Möglichkeit, ihre Rechte geltend zu machen.
Erfolgt keine rechtskräftige Untersagung oder Versagung der Bauführung, gilt das Bauvorhaben als dem Gesetz entsprechend bewilligt. Es ergeht kein Bescheid! Sie bekommen jedoch 3 Monate nach tatsächlichem Baubeginn, bei einer nachträglichen Bewilligung 3 Monate nach Verständigung der NachbarInnen, einen Plan mit amtlichem Sichtvermerk retour.
Liegt Ihr Kleingarten direkt an einer öffentlichen Verkehrsfläche, müssen Sie vor Baubeginn die Aussteckung der Straßenfluchtlinie
durch eine/n Ingenieurkonsulenten/in für Vermessungswesen oder ein entsprechend befugtes Vermessungsbüro vornehmen lassen.
Weiters ist ein Gehsteig nach Anordnung der Baupolizei herzustellen.
Vom Zeitpunkt der vollständigen Vorlage der Unterlagen haben Sie zwei Jahre Zeit, mit dem Bau zu beginnen und ab tatsächlichem
Baubeginn zwei Jahre, den Bau zu vollenden.
Fertigstellung
Nach Fertigstellung des Neu-, Zu- oder Umbaues ist der Baupolizei vom Bauwerber oder von einem Eigentümer der Baulichkeit unter Vorlage einer Erklärung vom Bauführer, dass der Bau entsprechend der Baubewilligung und den Bauvorschriften ausgeführt worden ist, eines positiven Kanalbefundes sowie gegebenenfalls eines positiven Abgasfangbefundes, eine Fertigstellungsanzeige zu erstatten. Vorher darf das Gebäude nicht benützt werden!
Quelle: Infoblatt der Stadt Wien (gekürzt)
